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房价还能涨?楼市出现“4大征兆”,这个“买房原则”没用了?

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发表于 2020-8-7 15:08:11 | 显示全部楼层 |阅读模式
  对于买房这件事,这些年来购房者一直都坚守着一个“原则”:买涨不买跌。也就是在房价上涨的时候出手买房,在房价下跌的时候不会轻易出手。
  之所以会有这样一个“买房原则”,主要就是因为购房者在买房的时候更加看重房子的增值属性。当房价处于上涨周期的时候,接下来买到手的房子会随着房价的持续上涨而增值。而当房价处于下跌周期的时候,房子自然是会持续贬值的。

  而这些年我国房价整体的发展趋势是处于上涨周期中的,本着“买涨不买跌”的原则,楼市中的房产需求一直都很旺盛,也有很多人在这个过程中通过买房赚了不少钱。
  只不过,“买涨不买跌”大用在房产投资的,以至于这些年楼市中炒房的现象愈发严重。久而久之,楼市中因为房产投资行为的持续加重出现了各种各样的问题,包括房价“虚高”,空置房过剩等等。

  于是,国家开始抑制房产投资行为,多次强调“房子是用来住的,不是用来炒的”。与此同时,“稳定房价”也是楼市调控的一个主要方向,各大城市的房价逐渐失去了大涨的趋势,开始持续趋于稳定。
  当然,要是从各大城市房价的真实走向上来看,上涨的趋势还是有的。就拿今年的6月份来说,根据国家统计局发布的数据显示,2020年6月全国70个大中城市中,61个城市新建商品住宅价格环比上涨。

  只不过,在“稳定”的主基调下,现在房价的涨幅远远没有以前那么大,除了几个热门城市,绝大多数城市的房价就算是在上涨,但是涨幅也普遍都不大。
  那么中国的房价到底还有多大的上涨空间呢?对于这个问题,楼市中已经出现的“4大征兆”其实就已经给出了答案。

  一、房地产的“吸金”能力在变弱
  据统计,今年上半年我国金融机构人民币各项贷款增加12.09万亿元,这12万亿贷款的走向在央行发布的2020年二季度金融机构贷款投向统计报告中已经说明:
  企事业单位贷款平稳增长,工业中长期贷款增速显著提升,普惠金融领域贷款保持较快增长,房地产贷款增速持续回落。

  显然,现在的资金更多的是在流向实体经济,房地产获得资金的能力在削弱。这是资产调控的一个必然结果,从去年我国强调“不再依靠房产拉动经济”开始,流向房地产的资金就一直被强有力地监控着。
  不只是银行贷款,包括海外发债在内的其他各种融资通道都出现了一定程度的收紧,再加上炒房客在限购、限贷等政策的抑制下为房企带来的贷款也在,房地产“吸金”的能力已经大不如从前。

  二、经济在逐渐“去房地产化”
  还是那句话:我国不再依靠房地产拉动经济。这并不是说说而言,削弱房地产的“吸金”能力只是一方面,经济的“去房地产化”更多地表现在各大城市的经济发展方向上。
  其中,最普遍的一个举措就是地方去土地财政化。一直以来,土地财政是很多城市的重要收入来源,在整个财政中的占比很大。

  往年地方政府都是靠出让土地使用权获得出让金,但是房地产发展了41年之久,土地也有租完的一天,过度依赖土地财政还是不行的,所以现在很多城市都在摆脱对土地财政的依赖。
  可能很多人也都发现了,以前每年我国都会有很多“地王”出现,但是从去年开始,“地王”已经越来越少,就连持续上涨的地价也在趋于稳定,这就是个地方政府摆脱对土地财政依赖的最直接的体现,同样也是各大城市实现经济“去房地产化”的成果。

  三、楼市中的房源供给大大增加
  前些年我国的房价为什么会涨得那么快?其中的一个因素就在于很多城市的房源供不应求,在房价持续上涨期间,很多人都按照“买涨不买跌”的原则买房,再加上城镇化进程的推进、棚改的激化,楼市中的房产需求很大,房价也就进入了快速上涨周期。
  但是随着城镇化脚步的放缓,棚改也逐渐熄火,中国很大一部分家庭都已经买了房子,刚需人群已经越来越少。前几年或许还有炒房客这类购房群体,但是随着限购政策的收紧,炒房客买房的门槛在变高,楼市中的房产需求就更少了。

  但是这些年房企并没有放缓盖房的脚步,前两年的土地需求依旧旺盛,新开的楼盘持续增加,甚至连房企的数量都是在不断上涨的。于是,楼市中的房源供给越来越多,消耗的房产需求倒是在不断变少的,这也就直接导致了楼市中出现了房产过剩的现象。

  四、城市分化加剧
  这个“征兆”和上面说的三个不同,如果说房地产“吸金”能力变弱、经济“去房地产化”、楼市房产过剩这三个“征兆”是在指向未来房价没有上涨空间的话,那么城市分化加剧就是各大城市房价走向一个细分的“补充”。
  虽说现在全国的房价整体上是在趋于稳定的,但是不同的城市之间有不同的表现。例如,像上海、广州这类热门的大城市,因为人口的持续流入,房产需求普遍比较大,房子的增值属性较高,所以其房价上涨趋势比小城市要更明显。

  也就是说,在房价还有多大的上涨空间这个问题上,如果从整体上来看,上面说的前三个“征兆”其实已经表明,未来房价不会有大涨的趋势,上涨空间并不会太大。
  但是要细分来看的话,随着小城市的人口不断流向大城市,未来那些热门城市的楼市热度普遍会更高,房产消费需求潜力大,所以大城市的房价上涨空间要大一些。而小城市的房产消费需求普遍比较小,所以房价的上涨空间也就不会太大了。
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