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「研究&观点」中国房产和楼市中的欢喜冤家:新房和二手房

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发表于 2020-8-3 13:26:32 | 显示全部楼层 |阅读模式
熊猫贝贝专栏内容:地产话题第一百九十一期(NO.191)
  专栏内容:细数中国房产市场中新房和二手房的“爱恨情仇”。
资深地产人,凭良心写作,讲人话,结善缘,有态度。
客观行文,理性看事。还请各位读者朋友多多支持。
拒绝标题党,坚持耕耘深度专业内容。
  (独家内容,侵权摘抄必究,首发头条号,转载网易号)
  我是 @熊猫贝贝小可爱 ,地产行业策略研究者,欢迎关注。

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  (正文约7000字,完成阅读约需要6分钟)
  本文开始,先明确定义一下今天文章讨论的新房和二手房:
  首先是新房,当然说的不是传统名词定义的,用于居住的新房间,一般是指新婚夫妻的居住空间,新婚夫妇的卧室。
  这里说的新房,特指一手房,也就是由开发单位和开发商第一次向社会购置群体转让的房产产品,类似于“工厂直销”,“一手货源”的意思:
新房,含义同一手房,是指房地产开发商依法取得土地使用权后,在土地上建造并取得政府批准销(预)售的商品房。
新房一般与二手房相对,指未经人使用及首次过户交易的住宅。
  一手房主要的形态有图纸房(有规划未建设),期房(已建设未完工),准现房(已完工未验收),现房(已完工已验收可交付),存量房(开发商自持现房)
  然后是二手房,相对于一手房,最明显的特征就是交易的对象发生了变化,原本是一手从开发单位手中转到购置群体手中,二手房交易是不同类型(个人,企业,公司,集体等等)的业主和购置群体进行的交易过程。
二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。
它是相对开发商手里的商品房而言,是房地产产权交易三级市场的俗称。
包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。
二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。
二手房交易,现在在北京、上海、深圳等大城市是一个非常活跃的现象,其发展前景相当可观。
  二手房都是现房,没有例外。
  为了不引起歧义和误导,本文讨论的新房和二手房,都以住宅性质的商品房为标准。
  今天这篇文章,就和各位朋友聊一聊:关于中国楼市中新房和二手房的那些“爱恨情仇”。

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  图片来源:网络

一、静态:价格上的三种关系,揭示了楼市的真实情况
  新房和二手房普遍存在与中国各个城市和地区中,不仅仅是时间段上的共存,还有空间上的并列,大家都是房产,新贵旧贱应该是最常见,也是最符合商品经济理论的价格表现了。
  但是中国楼市的现实情况,其实并不是这样,新房和二手房价格之间的关系,绝对不是一种状态能够形容的了的:
  新房和二手房,在不同城市和条件的市场交易过程中,会有三种关系:
  第一种:新房价格 ≈二手房价格(这个约等于就是两者之间的差距不大,大概在5%-8%的区间范围内属于合理)
  这种情况很少见,即使出现了,也难以长久保持,除非是在经济高度发达,社会稳定的资本主义国家,才会成为常态,类似于欧洲的德国,法国,亚洲的日本还有中国香港。
  在这种情况下,新房在交易市场上的占比很小(不超过50%),整体房价也在很长的周期内趋于高度稳定的状态。这也是楼市的终极状态,以二手房交易为主为代表的市场特征。
  第二种:新房价格>二手房价格
  这是最为常见的市场状态,在同等或者近似条件下(区位,配套,地段等等),新房价格大于二手房价格,符合市场和商品经济规律。
  第三种:新房价格<二手房价格,这也是俗称的“新房、二手房价格倒挂”
  这种情况在中国出现,主要是因为宏观调控的“限价”所导致的,对于这个调控的利弊先不说,这种情况一旦出现,就会彻底刺激市场购置群体,“买到就是赚到”的逻辑,会催动市场信心,出现“万人空巷只为抢房”的现象。
  还有一种情况,就是开发商的“锚定策略”,先通过二手房市场价格的催熟和借势价值包装(引入概念包装,各种宏观和区域利好的宣传,是个大工程),拉动二手房市场价格做烟雾弹,然后低价入市,利用价差心理大量吸纳客户,实现有效成交和提升营销效率。
  这个手段已经在中国很多城市屡见不鲜了。
  出现这种价格倒挂的情况,就说明房产和楼市进入了不正常的状态:
  如果以限购、限价、摇号等为主要手段,看似对新房价格高涨关上了一扇门,但此举一方面限制了部分改善性需求,因为摇号的随机性所限,一部分人注定很难得到机会;
  另一方面,又为炒房赚差价打开了一扇窗。期房销售如果两年后建成,再用一两年、甚至两三年时间完成了所有手续,也就熬过了限售时限,作为二手房上市就可以赚上一笔了。(当然这个是在房价保持增长,至少是保持不变的趋势下才可行的盈利思路。如果出现跌价的情况,这样价格倒挂的期房更是被市场嫌弃。)
  房地产市场是市场体系的一个重要组成部分,当然也需要遵循市场规律和法则。
  所以三种状态中,最合理的,是新房价格大于二手房,而且这个比例也是能够具备说服力的:新房优势5%+小区环境5%+物业提升5%+房企品牌5%,大概10-20%区间内,是比较合理的。
  注意,这个价差是准现房和二手房的区别,如果是期房和图纸房,这个差距会更小。
  当然这个价格比例的前提条件是新房和二手房的背景条件差不多的情况下,在硬件背景(区位,学区,地段)差不多的前提下,决定两者差距的软性条件,是一目了然的:
  户型,设计,社区环境,层高,房屋年限,居住群体,物业管理,停车条件等等。
  对于这三种不同的行情,买房也是有不同的逻辑的:
  第一种,条件合适随便买
  第二种,差价太大买二手,差价不大买新房
  最后一种,属于不健康的市场状态,有投机取巧的市场风险,根据个人情况自行判定。
  从新房和二手房的价格关系中,就能清晰的看到一个城市或者地区的房产和楼市的健康度。

  深圳一手房和二手房价格趋势(图片来源:网络)

二、动态:价格纠缠,互相攀比,皆为利字。
  中国房产和楼市中变量最大,和购置群体密切相关的,就是房价。
  如果从全面客观的角度来看,一个城市的房价的平均水平,应该包括所有新房和二手房的价格,才是合理的。
  而新房和二手房的价格关系,就在市场供需关系的共同作用下,持续着博弈和纠缠的“长期斗争”。
  一般有以下几种情况:
  1、新房涨价,二手跟涨
  2、新房跌价,影响二手房交易
  3、二手房涨价,拉动新房更快的涨价
  4、二手房价格高度稳定,限制新房上涨空间
  说到底,两种类型房产的价格纠缠,还是离不开房产和楼市的“市场信心”。
  价格,是决定一个商品市场是否有交易信心的核心因素。
  价格稳定,则缺乏利润空间,市场交易完全由真实需求决定,对于房产来说,就是住的需求。
  在这种状态下就会出现持币观望,货比三家,购置欲望降低的市场情况。
  价格上涨,则房产就具备了资产保值增值属性,会驱动市场成交和引发投资需求。
  价格下跌,市场信心丧失,新房卖不出去,降价就要面对市场反扑,二手房出现抛房潮。
  所以新房和二手房的价格关系,一衣带水,难舍难分。
  如果非要说个主次,置业群体应该关注和观察哪个价格呢?
  这个很多人都搞不明白,往往被一些媒体和新楼盘的报价给误导。
  二手房价格,是楼市最真实的价格。是房产流动过程中,最为值得参考和研究的价值表现。
  新房价格包含了开发商对于利润的期望,会通过营销包装和价值吹捧等等手段进行支撑。
  不管是新房和二手房的价格如何变化纠缠,其实这背后,都是开发商和业主群体的利益相关。

      三、新房和二手房的地域消费特征:冰火两重天
  新房和二手房,在全中国各个城市和地区都存在,但是待遇可是天上地下,有的城市新房火爆,有的城市二手房高度活跃,随着中国房地产高速发展的这十几年,这种现象在不同的城市和地区,甚至可以用“冰火两重天”来形容。
  在一线城市和核心大城市,二手房交易的活跃和效率,甚至还要超过新房交易。
  但是到了3-4线及以下等级的城市,二手房市场就非常不乐观了,可以说城市能级越低,二手房越就不受待见。
  中国买东西都讲究个新字,所以在低能级城市,新房和二手房价格差距,令人意想不到。
  前段时间,关于河南省下属的一个地级市许昌市的房价,在悟空问答上,进行了激烈的辩论,最多的留言就是,他们当地人都觉得房价已经到9000快10000了,为什么许昌的房价均价还是只有6000多?
  这就是在低能级城市的一种“价格错觉”:大部分都盯着新楼盘的价格,完全不会考虑二手房的价格,导致了新楼盘10500的均价,周边一路之隔的二手小区只要5000!
  差价达到了50%之高!
  这种现象在越小的城市,越为明显。
  但是到了大城市,就完全不一样了,因为土地资源的高度紧张和供需的失衡,买房群体第一时间想到的不是新房,而是二手房。
  造成这样现象的核心两个原因:空间资源错配和供需失衡。
  大城市,一线城市,因为大量外来人口的聚集而产生的居住需求,和原本的城市容量产生了冲突,再加上供给效率的不足,就会出现“一房难求”的现象。这种现象甚至都有了形容词:“买不到深圳”,在深圳买新房,绝对不是有钱就行了,还得看运气。
  当然,在城市核心聚集区域,优质学区和高度便利的“城市核心”这样的现象都会存在。
  在这种环境下,买不到新房满足不了需求,只能依赖于二手房。
  而小城市因为契合了购房群体求新的心态,造成了过度建设,再加上价格对比大城市的绝对优势,所以二手房无人问津。
  从一个城市和地区的新房和二手房的市场活跃程度,往往也反映了这个城市繁荣程度:
  新房越多,城市越落后,二手房越多,这个城市对于外来人口的吸引力越大。简单易懂。

      四、规律:存量未来,价值竞争
  不管再新的“新房”,总有一天也会变成二手房的。那房产的未来价值,在可见的未来,随着新房开发饱和,土地开发见顶的趋势下,其实都是在二手房之间进行竞争比较的。
  所以这个核心结论很重要:房子的先天,就决定了未来的价值。
  先不说现在在中国一些城市中大搞开发,新房扎堆的现象,总有一个时间,会达到饱和,甚至会过剩。
  这就是供不应求的卖方市场,转变为存量竞争的买方市场的必然过程,任何行业随着发展都会进入这个阶段,房地产也不例外。
  所以,眼光放长远了看,其实现在的新房价值,在未来就要和二手房持续在存量市场中进行价值竞争。
  这篇文章只说住宅性质的商品房,不论新房还是二手房,以下几项核心价值,是决定未来这个房产产品是否具备竞争力的关键:
  1、学区:虽然现在全国已经在逐步推行“按区划片”的就近随机分配了,但是“就近入学”的原则是不可能发生改变的,例如北京西城区的学区房原本是一个萝卜一个坑,现在新政下来,最多就是一个萝卜多了2-3个坑,原来学区就学效率是100%,新政后可能是20%或者是30%(根据学区划片的学校数量决定)才能进入目标学校了,但是,如果都不在这个区域有房子,那绝对是0%了,所以不管学区怎么改革,靠近名校的房子总是有价值的,不论新旧。
  2、交通:这是因为房产购置而衍生出来的一项隐形“生活成本”,一套房子要伴随个人和家庭的时间长度,往往都是按年计算的,举个栗子说明一下:
  一套市中心出行便利的二手房,总价100万,工作学习生活楼上楼下,除非要出远门偶尔打个车,基本上骑上电动车或者共享自行车就非常便利。
  一套郊区的新房,总价也是100万,但是出行必须要配车,一个月的交通成本大概是2000元,一年3万元,和上一套房子对比,先不说生活成本的增加,只要10年时间,房价不变的情况下,买这套房子的潜在使用成本,就多出了30万。
  而郊区的房产保值增值能力和市中心的房产就没有办法比。
  3、物业:不管新房还是二手房,物业公司的水平和管理能力,绝对是看不见的附加值,而这个附加值,随着时间跨度的拉长,对于房产的价值影响会越来越深。
  永远不要忽视人类无序活动对建筑的破坏能力。有严格用心管理的小区,和缺乏管理的小区,放个3-5年,可能价格就是天上地下了。
  所以在新房和二手房未来必然要面对的存量竞争环境中,对于核心价值的把握,非常重要。
  一个好的小区,不会是只有买的时候才是最好,而是经历了从新房到二手房,还能保有价值,不说增值,至少能够保值的,才是好房子。
  而二手房好不好,眼睛就能看得见,毕竟是有时间的考验。
  这就说明了,买新房还得凭运气,买二手房就是凭眼力了。

      五、新房和二手房的现实区别盘点:
  在买房市场,新房跟二手房讨论似乎是个永远不会过时的话题。
  那对置业群体来说,新房和二手房购置都有哪些区别呢?
  1、交易条件不同
  开发商将新房出售给购房者的前提条件是:开发商需要取得“五证二书”,
  特别是土地使用证(开发商完全交付土地出让金)和预售证(普通住宅出正负零,小高层高层根据各个地方要求建到一定楼层)
  且工程条件需要达到一定标准,这个根据各个城市和地区的具体要求不等,一般有出地面(地下室完成,地面正负零完成,建筑地面一层开始施工直至到达指定楼层),完成预售楼栋三分之一或二分之一,还有封顶一共三种情况,目前海南是实施现房销售,也就是达到可以交付标准的建筑要求。
  二手房业主出售二手房的前提两个条件:一个是取得该房屋的不动产证(一些地区和老房子还是两证:土地证和房产证,需要按照以前的流程办理,或者换证后再交易),第二个贷款结清了,房屋才可以上市交易。
  备注:房产如果有债务纠葛关系的,不允许进行市场交易,涉及房产交易以外的债务关系,不受房产交易相关法律保障!
  买新房是找开发商公司买,买二手房大部分是找业主买。
  新房交易对买房人友好,二手房交易对卖房人友好。

  新房销售“五证二书”(图片来源:网络)

  新房销售“五证二书”(图片来源:网络)

  二手房交易核心查验的不动产权证书(图片来源:网络)
  2、买房首付、贷款额度不同
  新房和二手房的首付比例是一样的,但在实际交易的过程中,由于贷款额度不同,使得买房的净首付也不同。
  比如,买100万的新房和二手房(假如二手房评估价为80万),首付比例均为30%。
  新房的首付款为30万。
  二手房的首付比例为44万,即[100-80×(1-30%)]。80×(1-30%),表示二手房其贷款额为评估价的70%,而由于总房款是100万,因此,100万减去贷款额,即为44万作为二手房的首付款。
  备注:同一个小区项目,在新房和二手房都存在的情况下,如果经济条件充足,建议买二手房。
  下图为同一楼盘新房和二手房区别:
  综合比较,首付加上各种税费,实际支付的现金,新房为32.3万,二手房为40.7万;房屋总价加上税费,新房为102.3万,二手房为103.7万。从后的总价上看,新房和二手房的价格是差不多的。但从买房支付的现金方面来看,二手房要比新房多支出8.4万。
  在买房的时候,不妨算算新房、二手房的买房费用,还有些二手房是带装修的,这些费用也要考虑进去。如果后实际支付的现金,二手房比新房多一些,多出的这个价格在你的承受范围内,你可以接受,那么,买二手房就比较划算了,毕竟,二手房是现成的,买了就能很快装修或者入住,不必像新房那样等交房,还有一些不确定因素。
  这其中,交房,装修,建筑等等造成时间周期就是非常难以把控的成本。

  3、贷款年限不同
  贷款年限受到很多因素的影响,常见的影响因素就是贷款人的年龄。
  一些二手房由于房龄过老,买房时,贷款的年限会受到限制。
  新房一般只看买房人的年龄,男18-45,女18-40,都可以贷到30年。
  二手房不光看买房人的年龄,还得看房龄:
  银行对二手房贷款的房龄要求很严格。一般情况下,超过20年的二手房基本不放贷。
  个别银行甚至要求房龄在15年以内的二手房才可贷款。大部分银行贷款的门槛是房龄在20年以内,面积在60平方米以上。对于优质学区房可以适当放宽到25年以内。
  25岁的年轻人贷款买新房,可以贷款30年;但如果买房龄较老的二手房,可能只能贷款20年了。
  新房和二手房的房贷审核流程和松紧程度也不一样,条件一样的情况下,新房较为宽松和高效率。

  4、买房税费不同
  新房主要需要缴纳契税、房屋维修基金、一年的物业费和取暖费(北方城市)等主要税费。
  二手房由于拿房产证时间的长短不同,税费也不一样。
  1.房产证未满2年的房子:主要是契税、增值税、个税、贷款担保费、中介费等主要税费。
  2.房产证满2年的房子:主要是契税、个税、贷款担保费、中介费等主要税费。
  3.满五唯一的房子:主要是契税、贷款担保费、中介费等主要税费。
  相比之下,新房的税费比二手房低不少。

  5、交易主体、流程繁简不同
  新房主要是购房者与开发商进行交易,二手房是购房者、出售方、中介等三方进行交易。
  新房的交易流程相对比较简单,二手房的交易流程则比较复杂。详见下图:

  二手房交易流程

  新房交易流程
  6、房龄长短不同
  房龄是至房屋竣工之日开始算起,因此,新房的房龄比较小,而二手房尤其是一些老旧二手房,房龄比较老。
  二手房房龄越老,居住的舒适度就越低,此外,房龄老的二手房,房屋的维修费用也比较高。

  7、交房时间长短不同
  如果买的新房是期房,需要花较长时间等待交房;
  买的现房,则与二手房一样,可以很快交房。
  而二手房,只要手续清晰,交接办完,交房效率非常高。
  从交房这件事上,二手房有着“所见即所得,一手交钱一手交货”的绝对优势。

  8、买房风险不同
  如果买的新房是期房,主要风险就是延期交房、开发商变更规划、楼盘烂尾、房屋质量问题等。
  烂尾房,是所有房产交易中,最让人难受的!不仅买了房子住不进去,银行贷款可是一分不能少的!
  遇到烂尾楼的业主,绝对算得上是“人间悲剧”了。
  二手房的主要风险来自于房屋本身、中介、出售方;
  比如买到凶宅,中介的操作不规范、忽悠买房,或者出售方并非真正的房屋产权所有人。

  9、小区、房屋本身的不同
  装修程度
  新房一般是毛坯房或者精装房。
  市面上的二手房,有毛坯房、简装房、精装房和豪装房。
  购买装修好了的二手房,如果对装修不满意,则需要敲掉原来装修好的部分,重新装修,比较麻烦。
  温馨提示:但是如果从住的角度上来,考虑到甲醛和装修污染的挥发周期,二手房带装修具有非常明显的优势,特别是家中有老人,婴幼儿的,不建议带装修新房和全新装修。
  户型结构
  房龄老的二手房,其户型结构方面,不如新房的户型设计新颖。
  当然期房和样板房是看不出新房的户型的一些隐患和缺点的,而二手房可供挑选,可以根据各人的不同情况进行选择,毕竟,适合自己的才是最好的。
  房子这个东西,其实没有什么高端的技术含量和升级变革的空间,最主要的,是住的人舒服,才是最重要的。至于外立面好不好看,户型看着合不合理,和住的人其实没有多大关系。
  各项配套
  买新房,小区的各项规划,担心开发商难以兑现,周边的各项配套相对不完善。
  买二手房可以看到实物,小区的环境如何等,都是可以看得到的,周边的配套也非常齐全,社区环境比较成熟。
  当然,最重要的,还是学区,地铁,停车,居住群体这些自身条件,二手房是板上钉钉,但是新房就说不准了。
  从趋势和合理性上来说,如果是自住和刚需群体考虑买房,还是推荐买二手房最实际。
  关于新房和二手房的对比,看图说话:
  首先是不管自住还是买房,都需要关注的价值点:

  其次是新房二手房的优缺点比较:

      写在最后:
  那对于不同群体来说,该如何在新房和二手房之间进行选择呢?
  文章的最后,就结合今天讨论的内容,来看一看不同群体对于新房和二手房的合理选择:
  1、一线城市,大城市,出于安家落户,安居乐业,扎根发展角度出发的刚需群体:
  有限价政策的,积极参与新盘摇号;
  没有限价政策的,重心就要放到二手房中“淘宝”
  2、3-4线及以下城市刚需群体:
  新房执着是难以改变的传统思维,但是如果从性价比上来看,优质的二手房也是值得考虑的,这二手房和新房之间的差价,换换新家具,买个新车,降低新装修投入,它不香吗?
  3、至于投资群体:
  一切从需求出发,不管是新房还是二手房,一定要有供需逻辑和客户思维,违背人性和需求的房产(例如没有学位的老破小,或者是太过偏僻的远大大,更厉害的是什么海景房),注定不是理性投资。
  毕竟,离开了人,房子什么都不是,没有人的需求,再贵的房子也失去了价值。
  谨以此文,对中国房产中的新房和二手房,做出一些思考和分析。
  买房置业是大部分中国人和家庭实现“安居乐业”的基础大事,希望通过这篇文章,能够为买房路上的您,提供一些启发和帮助。
  心存善念,广结善缘。
  关于这个话题,大家如果还有什么问题和意见,欢迎在下面留言区留下您的想法和看法。
二手房新房一手房期房房地产商品房

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